成都男子花200多万买房遇“一房两绑”，中介责任引争议，成都购房现“一房两绑”乱象，前业主与中介责任几何？

本文围绕成都市民李先生花费200多万购买二手房后，在装修时发现房屋存在20年租约的事件展开，详细讲述了事件的经过、中介和租客的说法，探讨了中介是否尽到查询义务，并邀请律师对该事件涉及的法律问题进行了分析。

近日，成都市民李先生向红星新闻爆料，自己遭遇了一桩糟心的购房事件。他花200多万，通过房产中介“到家了”购买的二手房，陷入了“一房两绑”的困局。原来，前业主在房屋过户前竟秘密签订了超长租约，而中介公司被指责没有尽到审查义务。对于查询房屋租赁备案是否是卖房的“必选项”，中介从业者们看法不一。律师指出，前业主隐瞒重大事实，构成根本违约；中介未落实租赁备案查询，存在明显过失，应承担买方的损失以及合理的维权支出。

去年4月，李先生在中介公司“到家了”工作人员的朋友圈里，看到了一个二手房源信息。这是位于龙泉驿区卧龙谷玖号小区的一套标价200多万的清水房。当时，中介承诺李先生首付10万就可以购房，还再三强调这是一套“无纠纷净房”。李先生此前已经关注该楼盘很长时间了，于是在支付了30万首付后，便通过按揭的方式买下了这套150多平的房屋。

然而，今年3月18日，当李先生满心欢喜地准备对房屋进行装修时，一个素不相识的人突然持经备案的租赁合同出现在他面前。此人声称早在2023年就已经租下了这套房子，而且租约长达20年。红星新闻记者看到，这份签订于2023年7月25日的合同显示，租约到2043年7月25日才到期，整整20年，租客是吕某某。李先生和妻子一下子懵了，这可是他们准备用来生小孩的房子啊，在装修的关键时刻居然出了这样的事。李先生知道“买卖不破租赁”的原则，无奈之下，装修计划只能暂时搁置。

李先生仔细查看租赁合同后发现，150多平方米的房屋每月租金仅仅1200元，20年的租金总共才28.8万元。而且租约签订近两年了，对方一直都没有入住。李先生不禁疑惑：“正常人谁会租清水房呢？”他回忆起整个交易过程，前业主仅仅在过户的时候露过一次面，之后就失联了。过户后，房屋内还莫名出现了十多包行李，李先生觉得自己可能遭遇了骗局，于是赶紧找到了中介公司。

“到家了”中介公司核实后，确认李先生购买的房屋确实存在租约，但是前业主已经无法联系上了。3月21日，“到家了”武侯区负责人王先生告诉红星新闻记者，他们所有的流程都是正规的，在签合同时也进行了产调，“房子的权属都是正常状态”。他还说，当时他们曾经让前业主查询租赁备案，“但她不查，说没有租约”，并且在前业主在购房合同“无租赁”处划了勾。王先生认为，他们的购房合同已经非常完善了，房子也已经正常过户到李先生名下，“我们把该做的都做了。房子虽然有租赁备案，但是被前业主故意隐瞒了”。他觉得李先生和他们都是被前业主故意隐瞒的受害者，“这也是公司成立十多年来，第一次遇到这样的情况，如果李先生认为中介公司有责任，可以起诉”。目前，他们也在努力联系前业主。

不过，李先生告诉记者，中介公司并没有提供相应的证据来证明他们曾经进行过询问、核实，只有房屋买卖合同中“划勾”的一项。他说，查询租赁备案其实非常简单，只需要在线上APP中输入信息，再由原房主配合就可以了。自己花了两万多元的中介费，就因为中介这样一个疏忽，把风险都转移到了买方身上，“划勾”的合同并不能撇清中介的责任。

记者联系上了租客吕先生，他表示自己和前业主张某是朋友，因为张某欠了他“几十上百万”，而且在银行也有欠款，所以张某把房子租给他是用来抵债的。3月21日，记者跟随李先生一家去大面派出所报警。警方表示，这属于民事纠纷，建议通过诉讼的渠道来解决。现场民警也多次拨打张某的电话，但一直处于无人接听的状态。

对于中介是否尽到了查询义务这一问题，红星新闻记者了解到，查询房屋租赁登记备案，除了可以线下查询外，备案成功的个人还可以登录“天府市民云”APP、成都住房租赁交易服务平台查看备案凭证。记者咨询了成都多个不同房地产中介公司的员工，对于租赁登记备案是否是卖房时中介的必查项，大家的说法并不一致。不过，大家都提到，对房屋进行详细的产调，排除可能存在的风险，是卖房的前提。产调包括查询房屋是否有查封、抵押、设置居住权，是否涉及继承赠与等情况。

有中介提到，为了防止类似的恶意租约出现，导致业主买房后无法入住，他们除了会进行线上查询外，还会线下去房管局查询。在这个案件中，既然房子现在已经过户了，租客可以找前业主追究责任。另一位中介人员则认为，租赁备案并非必查项，因为在产调的房屋信息摘要上就有该房屋是否设置有居住权，他们也会在房屋买卖合同中对是否有租约进行约定。如果原房主虚假承诺，属于根本违约，购房者可以要求撤销合同，或者让其承担合同价20%的赔偿。但她也指出，虽然租赁备案不是必查项，但若房屋存在被出租的隐患，中介公司又没有尽到披露义务，还是存在一定疏忽的。

对于这个案件，北京泽亨律师事务所胡磊律师认为，该案件存在多重法律关系。在房屋买卖合同关系中，根据《民法典》的规定，前业主对房屋负有瑕疵担保义务，在交易时需要向买家如实告知房屋的权利状况。其次是租赁合同关系，前业主与租客签订的20年租约如果已经备案，可适用“买卖不破租赁”原则，前提是交易合法、有效。最后是中介服务合同关系，中介公司应当对交易完成必要的审查，如果没有履职尽责，则可能构成服务合同违约。此外，胡磊律师觉得，租客吕某某以远低于同地段市场价签订租约，却在近两年内从未实际入住，这种“以租抵债”的行为，可能违反《民法典》第154条关于恶意串通损害他人权益的规定。胡磊律师表示，李先生可以通过法律途径主张该租赁合同无效。如果能够证明前业主与租客恶意串通，那么该租约自始就不具备法律效力。其次，前业主隐瞒重大事实的行为构成了根本违约，李先生有权要求解除合同、赔偿损失。胡磊律师还认为，前业主在交易前故意隐瞒房屋存在租约的事实，交易后消失不参与交易的事后处置，从这些客观行为上，已具有非法占有的故意。

四川一上律师事务所合伙人林小明律师表示，如果租赁合同真实、客观、公平，符合“买卖不破租赁”的原则，那么租客可以依据合同要求实现自身的权利。反之，如果存在恶意串通损害购房者利益等情形，则可以根据《民法典》的规定，请求法院或仲裁机构予以撤销租赁合同。他提醒，无论是中介还是购房者，都应该全面、合理地审查房屋状况，查询相应的登记以及实地考察，做好合同约定，尽量避免后续的纷争。一位不愿具名的房产协会相关人士也提到，中介公司应该对房屋信息进行核实，并将不利影响告知业主。若该房屋的确进行了备案，但中介未落实，存在一定的瑕疵。记者了解到，目前成都市房地产经纪协会已经联系“到家了”总部核实具体情况，截至记者发稿前，前业主张某的电话依旧无人接听。

成都李先生花200多万买房后发现房屋存在20年租约的事件，涉及前业主隐瞒租约、中介审查义务以及租客以租抵债等情况。律师分析指出前业主可能构成根本违约，中介可能存在失职，租客租约也可能因恶意串通而无效。该事件提醒购房者和中介在房屋交易中应全面审查房屋状况，避免类似纠纷。