扩容与出清并存，国内民宿投资前景几何？，民宿市场冰火两重天，投资之路何去何从？

本文聚焦国内民宿市场，深入剖析了当前民宿行业的现状，包括市场规模扩容但出清剧烈的矛盾情况，还探讨了民宿市场的发展趋势，如高端化、专业化等，最后为投资者提供了做民宿的相关建议。

在我国，民宿市场呈现出一幅复杂而又充满挑战的图景。当民宿市场规模扩容至422亿元，去年行业融资额更是创下近七年新高时，令人意想不到的是，竟然有六成民宿老板后悔进入这个赛道。

在接近40万家的民宿企业中，近6成企业的成立时间不超过三年。而且，去年民宿行业的平均收益创下近五年新低，这无疑向外界展现了这个行业残酷的一面。绵竹、洱海、莫干山风景秀丽，然而这些民宿聚集地的老板们或许已无心欣赏美景，甚至渴望尽快逃离这个市场。

那么，当下的国内民宿，还值得去投资吗？

民宿市场扩容但出清依然剧烈

打开小红书，满是民宿转让的信息：“西湖民宿抄底转让，手慢无”“跟小伙伴吵架干不下去了，转让民宿全新刚装修好”“康定民宿急转！因运营团队在别的项目上出现资金困难，不得不出手康定民宿、海螺沟民宿”……

“民宿转让”的话题在小红书上已经累积了近800万的浏览量，超过10万次的讨论背后，是一个个无奈退出的故事。一位有着十多年民宿生意经验的老板向我们透露，几乎任何转让帖都有美化的成分，目的就是为了卖个好价钱。能够把转让信息发布在网上，基本可以断定他们的民宿项目早已举步维艰，而老板又急需资金周转。

回顾2024年，民宿的生意并不好做。根据订单来了日前发布的《2024酒店、民宿行业数据与趋势报告》显示，2024年我国民宿平均入住率为33%，创近5年新高。但平均房价为502元/间夜，创近五年新低；平均收益为165.8元，同样是近五年最低。很明显，以价换量的策略在2024年的民宿行业并没有取得正向的结果。

不过，即便如此，依然有众多投资者涌入民宿行业。数字咨询机构Fastdata极数统计的数据显示，2024年超10万家民宿成立，这一数字占据我国民宿总数的四分之一。开业时间不超过3年的民宿，占比接近六成。同时，80后及90后女性是民宿老板主力人群，00后民宿老板也开始崭露头角。

但该机构在今年2月份的统计显示，民宿老板整体对民宿投资满意度较低，近6成民宿老板后悔投资民宿项目，只有3成老板表示“不后悔”。

从《中国民宿行业发展趋势报告2025》来看，如此年轻的民宿企业结构，既见证了诸多老民宿的出清，也见证了一批批新投资者的进入。实际上，从宏观维度来看，我国民宿市场处于扩容状态。Fastdata极数提到，2024年中国民宿市场规模达到422.7亿元，新成立民宿企业大幅飙升。同时，2024年中国民宿行业融资规模达44.9亿元，创近七年新高。在其罗列的融资清单中，锦舍名寓、途嘉名御、璞寓更佳、安美雅居、月客无忧、瑞辛美誉、来单啦、知遇知寓等品牌，获得数百万到3000万元不等的融资。前几天，携程还成为民宿连锁品牌大乐之野的控股股东。

在政策端，国家对于民宿业态给予了足够多的支持。今年1月份，国务院办公厅印发的《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》中提到，丰富温泉、旅拍、房车、邮轮、游轮、游艇、乡村民宿等旅游产品。3月份的《提振消费专项行动方案》中明确提到，推动将民宿、物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录。一边是扩容的赛道，一边是政策暖风频吹，一边是剧烈的出清和不断入局的投资者，我国民宿产业的确有些魔幻。

我国民宿市场发展成什么样了？

在传统意识中，将自家闲置房屋改造成民宿经营，回乡创业盖房子做民宿，去知名目的地城市租栋院子打理成民宿生意，这些场景和动作基本上勾勒出我国民宿行业的投资画像。但时至今日，我国民宿投资早已发生了巨大变化，入住民宿的消费者画像、预定习惯和渠道也出现了巨变。如果还用过去的老思维看待民宿市场，大概率会成为陪跑者。

一方面，中国民宿高端化趋势持续增强。每间夜超400元的民宿需求占比达30.9%，同比大幅增长。

另一方面，中国民宿行业的定位已经从过去的网红打卡迭代成极致旅行体验。这意味着，中国民宿在产品上会逐渐精品化、品牌化、体验化和中高端化。低端民宿项目出清最为剧烈，个性化、能够带来独特体验的中高端民宿项目，会成为未来市场增长动力。

最为重要的是，中国民宿专业化趋势不断增强，以公司形式运营的民宿项目大幅飙升。Fastdata极数统计的数据显示，在2025年2月中国开办民宿房源性质分布中，有7成民宿为租赁房源。跟5年前对比，个人兼职的民宿经营模式占比由2019年的38.1%下滑至2025年的21.6%，房产中介/公司运营模式占比由2019年的9.6%上升至2025年的26.2%。在竞争愈发内卷的大环境下，出于玩票、情怀的民宿投资，最终结果都不会太愉快。

在客户画像方面，家庭度假、情侣旅行及独自旅行是中国民宿的三大消费场景，分别占比为24.1%、15.2%、13.5%。同时，80后及90后男性是民宿消费的中坚力量，00后民宿消费力崛起；超六成民宿预定用户拥有本科及以上学历，近七成民宿消费者月入过万。

在预定习惯方面，民宿预定越来越有计划性，入住当天预定的订单由2019年的41.5%下降至2025年的33.3%。而入住前4天或更长时间预定的订单占比在2025年已经来到29.1%。值得关注的是，用户获取民宿信息的渠道向短视频、OTA及图文平台迁移，垂直民宿平台月活用户持续下降。尤其是短视频和图文平台，是用户获得民宿信息最为重要的渠道，也是民宿经营者开展内容营销的主要战场。在小红书平台，“民宿”话题的浏览量为31.5亿次，讨论量为2065.4万次。“民宿推荐”话题的浏览量接近10亿次，讨论量也超过1000万次。

不难看出，未来的民宿投资和运营，会逐渐向专业化、资本化方向发展，整个赛道也有望更加成熟。

该如何做民宿？

要知道，我国民宿赛道早已走过了草莽时代，投资者需要越来越专业，民宿硬件也将逐步提升。

首先在硬件方面，民宿产品至少要对标中档酒店标准，更多的数智化产品将成为标配。在目的地城市，定位更高的民宿产品可能会有更好的市场。

在客群方面，民宿老板应该追求“服务一部分人”，可以打造宠物友好型民宿、银发族康养民宿，也可以是汉服文化民宿、摄影主题民宿，甚至是剧本杀沉浸式民宿。需要提醒的是，不断扩容的“数字游民”群体值得很多投资者关注。这类人群可以远程工作，预定时间更长，消费能力也强。不过，民宿老板需要在硬件上有针对性地做出调整。

在选址上，如果做城市民宿，可在城市群的1 - 2小时交通圈关注微度假和短途游，结合周边资源开发“民宿 + 主题活动”的产品和服务。如果做目的地城市的民宿，要追求体验的稀缺性，独一无二的入住体验将是该类产品的核心竞争力。产品整体定位上，要放弃低端民宿，拥抱中高端以及更高定位的产品。

未来民宿的投资和运营，必须要跳出单一住宿业态，向“体验平台”转型。民宿的竞争也不再局限于住宿，整个旅行的体验或将成为影响用户选择和复购的更重要因素。

本文全面分析了国内民宿市场的现状，既指出市场规模扩容、政策支持等积极因素，也揭示了出清剧烈、老板满意度低等问题。同时探讨了民宿市场的发展趋势，如高端化、专业化等，并为投资者提供了从硬件、客群、选址等方面做民宿的建议。总体而言，国内民宿市场机遇与挑战并存，投资者需紧跟趋势，专业运营，才能在市场中立足。