本文围绕深圳市住房和建设局发布的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》展开，详细介绍了该意见的施行时间、有效期，以及从计划统筹管控、规划指标优化、用地管理机制、税收优惠、融资支持、安置补偿等多方面对城市更新工作的规范内容。
据观点网消息，3月26日，深圳市住房和建设局正式发布了《关于规范城市更新实施工作的若干意见》（以下简称“意见”）。该意见将于2025年4月9日起正式施行，有效期为3年。
《意见》从计划、规划、税收优惠、融资支持等多个维度对城市更新的实施进行规范，旨在保障存量项目能够顺利推进。基于深圳城市更新大数据以及为业界提供服务的实践经验，下面对新政的重点内容及影响进行详细解析。
一、规划管理亮点
在规划管理方面，《意见》明确，在严格落实国土空间规划、分区规划的指标传导和空间管控要求，以及《深圳市城市规划标准与准则》的前提下，项目申报主体可申请重新划定或者优化城市更新单元拆除范围。
同时，为促进商业、办公房地产市场健康发展，将合理减少规划商业类建筑面积。对于未批规划的城中村改造项目，允许结合现状建设情况合理确定规划容积。
二、主要政策内容
（一）加强计划统筹管控
1. 各区政府、市前海管理局应综合研判辖区房地产市场和城市更新项目推进情况，充分论证项目必要性、可行性、紧迫性。除工改普通工业以及以建设保障性住房为主的项目外，要审慎新增城市更新单元计划。
2. 对于城市更新单元计划公告未明确有效期且城市更新单元规划未经批准的情况，各区城市更新部门、市前海管理局应自意见施行之日起30日内，统一按照相关规定设定有效期，并对项目可实施性进行研究。对于不具备可实施性的项目，按程序确认后公告失效。
3. 已明确有效期的城市更新单元计划，若因政府原因导致超过计划有效期，经区政府或市前海管理局审查，计划有效期可根据实际情况顺延，单次顺延时间不超过1年。
4. 城市更新单元计划申报主体应至少在计划有效期届满前3个月，报送符合要求的城市更新单元规划草案。若有效期内规划草案已完成公示程序但未获批准，应在计划有效期内按规定上报审批；若自公示结束之日起3个月内规划未获批准且已过计划有效期并未完成延期，计划将失效。
5. 对于涉及提前拆除部分建筑物的城市更新单元，相关部门在确认并公告计划失效前，应督促申报主体厘清经济关系及法律关系。
6. 2023年7月24日前已公告计划的城中村改造项目，可按既有模式推进；已开展部分前期工作但未列入计划的，原则上按新政策实施。符合特定情形的，可申请按既有模式推进。
（二）合理优化规划指标
1. 在坚持土地集约节约利用、保障商业用地结构均衡的前提下，严格落实相关规划要求，合理减少商业规划指标。对于已批准规划但未签订出让合同的项目，减少商业类建筑面积且不涉及功能改变的，可直接研究确定；涉及功能改变但不涉及主导功能改变的，按规定程序申请修改。
2. 对于已列入计划但未批准规划的城中村改造项目，经确认2年内可确定实施主体的，可对规划容积进行校核，不受现状容积率限制。
3. 对于因公共利益提前拆除部分物业的项目，可统筹多个项目重新划定拆除范围并编制规划。
4. 合理控制项目土地移交率，合理配置公共利益用地和公共配套设施。
（三）优化用地管理机制
国有土地使用权期限届满前2年内的用地原则上不得申请纳入城市更新单元计划。纳入计划后使用权期限届满的，可按城市更新政策继续推进。
（四）落实税收优惠政策
1. 落实房地产相关税收优惠政策，符合条件的城市更新项目可依法申请减免。
2. 通过引入第三方承接的项目，新实施主体可将相关支出作为成本扣除。
3. 承接后分期开发且属同一实施主体的部分，符合规定的可整体清算，回迁物业等成本费用按规定处理。
（五）加大融资支持力度
1. 允许以多方监管方式替代现金保函，降低企业资金压力，优先支付安置过渡费及施工建设费用。住建部门监管回迁安置物业建设资金后，相关部门可根据申请解除部分专项资金监管。
2. 加大融资支持，鼓励金融机构为项目提供信贷、处置和配套金融服务，支持存量债权金融机构进行股权及债务重组。
（六）推动多元化安置补偿
建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。
（七）提高行政审批效率
1. 对于城市更新单元拆除范围内存在已征转用地或无法注销产权用地的情况，应优化用地范围，相应扣减计容建筑面积并申请规划修改。部分情况可视为技术误差无需修改。
2. 对于历史上未明确用途的用地，可依据历史资料按比例划分功能。
（八）促进项目实施
1. 已签订搬迁补偿协议的物业权利人用地面积不少于总用地面积的95%时，申报主体可申请调整拆除范围，经核实符合要求后可按程序调整，相应扣减计容建筑面积。
2. 基于公共利益需要，政府可依法征收公共利益用地并调出城市更新单元计划。
三、意见施行时间及有效期
本意见自2025年4月9日起施行，有效期为3年。
深圳市住房和建设局发布的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，从多个方面对城市更新工作进行了全面规范。加强计划统筹管控有助于合理安排城市更新项目，避免盲目扩张；优化规划指标、用地管理机制等措施，能更好地适应市场需求和城市发展；落实税收优惠政策和加大融资支持力度，为项目推进提供了经济保障；推动多元化安置补偿和提高行政审批效率等，将促进城市更新项目更加顺利地实施。总体而言，该意见的实施将有助于深圳城市更新工作的有序开展，推动城市建设和房地产市场的健康发展。
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