本文围绕成都市民李先生花200多万购买二手房后，发现房屋存在20年租约的事件展开。详细介绍了事件中前业主、中介、租客各方的说法，探讨了中介是否尽到查询义务，并邀请律师对该事件涉及的多重法律关系进行分析。
近日，成都市民李先生向红星新闻爆料了一件让他无比闹心的事儿。“我花200多万买的房，装修时突然冒出一个持有20年租约的陌生人。”李先生通过房产中介“到家了”购买的这套二手房，陷入了“一房两绑”的困局。原来，前业主在房屋过户前竟秘密签订了超长租约，而中介公司也被指责未尽到审查义务。
▲李先生找到“到家了”
“到家了”方面核实确认了李先生所购房屋存在租约这一事实，然而前业主此时却已无法联系上。3月21日，“到家了”武侯区负责人王先生向红星新闻记者表示，他们所有流程都是正规的，在签合同时也做了产调，“房子的权属都是正常状态。”他还透露，当时他们曾让前业主查询租赁备案，“但她不查，说没有租约。”并且前业主还在购房合同“无租赁”处划了勾。
▲李先生与中介的对话
记者随后联系上了租客吕先生，吕先生称他和前业主张某是朋友。由于张某欠了他“几十上百万”，且在银行也有欠款，所以张某把房子租给他用于抵债。
3月21日，记者跟随李先生一家前往大面派出所报警。警方表示，这属于民事纠纷，建议通过诉讼的渠道解决。现场民警多次拨打张某电话，均无人接听。
那么，中介是否尽到了查询义务呢？
红星新闻记者了解到，查询房屋租赁登记备案，除了可以线下查询外，备案成功的个人还可登录“天府市民云”APP、成都住房租赁交易服务平台查看备案凭证。记者咨询了成都多个不同房地产中介公司的员工，对于租赁登记备案是否为卖房时中介的必查项，大家说法不一。但大家均提到，对房屋进行详细产调，排除可能存在的风险，是卖房的前提。产调内容包括房屋是否有查封、抵押、设置居住权，是否涉及继承赠与等。
有中介提到，为了防止类似的恶意租约，导致业主买房后无法入住，他们除了会进行线上查询外，还会线下去房管局查询。在本案中，既然现在房屋已过户，租客可以找前业主追究责任。
另一位中介人员则认为，租赁备案并非必查项，因为在产调的房屋信息摘要上就有该房屋是否设置有居住权，他们也会在房屋买卖合同中对是否有租约进行约定。若原房主虚假承诺，属于根本违约，购房者可以要求撤销合同，或让其承担合同价20%的赔偿。但她也指出，虽不是必查项，但若房屋存在被出租的隐患，中介公司又未尽到披露义务，就存在一定疏忽。
▲李先生查到，自己新买的房屋名下的确有房屋租赁登记备案凭证
对于本案，北京泽亨律师事务所胡磊律师认为，该案件存在多重法律关系。在房屋买卖合同关系中，根据《民法典》规定，前业主对房屋负有瑕疵担保义务，交易时需向买家如实告知房屋权利状况。其次是租赁合同关系，前业主与租客签订的20年租约若已备案，可适用“买卖不破租赁”原则，前提是交易合法、有效；最后是中介服务合同关系，中介公司应当对交易完成必要审查，如果没有履职尽责，则可能构成服务合同违约。
此外，胡磊律师还指出，租客吕某某以远低于同地段市场价签订租约，却在近两年内从未实际入住，该“以租抵债”的行为，可能违反《民法典》第154条关于恶意串通损害他人权益的规定。
胡磊律师表示，李先生可以通过法律途径主张该租赁合同无效。若能够证明前业主与租客恶意串通，那么该租约自始就不具备法律效力。其次，前业主隐瞒重大事实的行为构成了根本违约，李先生有权要求解除合同、赔偿损失。
胡磊律师还认为，前业主在交易前故意隐瞒房屋存在租约的事实，交易后消失不参与交易的事后处置，从这些客观行为上，已具有非法占有的故意。
四川一上律师事务所合伙人林小明律师表示，若租赁合同真实、客观、公平，符合“买卖不破租赁”，那么租客可以依合同要求实现自身权利。反之，若存在恶意串通损害购房者利益等情形，则可以根据《民法典》规定，请求法院或仲裁机构予以撤销租赁合同。
他提醒，无论是中介还是购房者，都应全面、合理地审查房屋状况，查询相应登记以及实地考察，做好合同约定，尽量避免后续纷争。
一位不愿具名的房产协会相关人士也提到，中介公司应对房屋信息进行核实，并将不利影响告知业主，若该房屋的确进行了备案，但中介未落实，存在一定瑕疵。记者了解到，目前成都市房地产经纪协会已联系“到家了”总部核实具体情况，截至记者发稿前，前业主张某的电话依旧无人接听。
成都李先生买房遭遇“一房两绑”的事件，中介、前业主、租客各执一词。对于中介是否尽到查询义务业内看法不一，律师分析该事件存在多重法律关系，前业主可能构成根本违约，租客“以租抵债”行为或违规。提醒中介和购房者要全面审查房屋状况，避免后续纷争。目前事件仍在处理中，前业主失联。
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