本文聚焦碧桂园服务在房地产深度调整与物业行业增速放缓背景下的战略转型。详细分析了其2024年财报数据，包括毛利率下滑、净利润增长背后的复杂局面，以及核心业务与非核心业务的表现。同时探讨了公司战略重构的方向与面临的挑战，如现金流问题、关联方风险等，展现了物业行业从规模红利向运营红利转型的现状。
在房地产市场深度调整以及物业行业增速逐渐放缓的双重困境之下，碧桂园服务控股有限公司正深陷一场前所未有的战略转型剧痛之中。
“净现金流和净利润1:1是长期目标”，碧桂园服务总裁徐彬淮的这番表态，犹如一颗石子投入平静的湖面，背后所折射出的，正是物业行业特有的“现金流依赖症”正在悄然瓦解的现状。
3月27日公布的2024年财报，犹如一面镜子，清晰地映照出碧桂园服务当下的复杂局面。尽管公司实现了营业收入439.93亿元，同比增长3.2%，看似取得了一定的成绩，但仔细审视，会发现毛利率已经连续四年下滑至19.1%。而净利润激增262.8%的背后，实则是商誉减值与应收账款压力相互交织的复杂困境。曾经以规模扩张闻名遐迩的物业龙头企业，如今正站在从“外延式扩张”向“内生式增长”转型的关键十字路口。
碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮形象地说道：“仰望星空也要脚踏实地。在仰望星空的同时，还要更多地进行核心能力建设，告别外延式的增长，回到内生式的发展，去换取更大的发展和成长的可能性。”
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毛利率四连降：在规模与风险间走钢丝
| 碧桂园服务2024年业绩一览表 | |
| 营业收入439.93亿元 | 同比增长3.2% |
| 毛利润为84.01亿元 | 同比下降3.8% |
| 净利润18.75亿元 | 同比增长262.8% |
具体数据显示，2024年碧桂园服务实现收入约为439.93亿元，同比增长3.2%；毛利润为84.01亿元，同比下降3.8%；净利润18.75亿元，同比增长262.8%。
从核心业务来看，物业管理服务、社区增值服务及“三供一业”收入持续保持增长态势，构成了公司业绩的基本盘支撑。然而，非业主增值服务收入却骤降54.6%至7.05亿元，城市服务收入同比减少14.7%至41.68亿元，商业运营收入更是暴跌38.1%至6.27亿元。这些主动收缩的举措，目标明确地指向了风险敞口的控制。碧桂园服务在去年大幅压降了信用风险上升客户的业务规模，并果断退出了部分低效城市服务项目。
战略收缩所带来的代价，直观地体现在了财务处理上。公司对满国环境科技计提了8亿 - 11亿元的商誉减值，同时出售万达商管股权回笼了6.49亿元资金。更值得关注的是关联方风险管控方面，碧桂园服务通过将关联交易占比压降至0.9%，基本切断了风险传导链。
一位机构分析师指出：“物业行业的现金流安全边际正在被重新定价。当关联方风险外溢至终端服务时，碧桂园服务需要构建‘防火墙机制’，将风险业务占比控制在总收入的2%以内。”
受多方面因素共同影响，物业行业平均毛利率已跌破20%。碧桂园服务的毛利率在2021年 - 2024年呈现出连续下滑的态势，分别为30.73%、24.8%、20.49%、19.1%。
同策研究院联席院长宋红卫分析认为：“一是物业行业目前表现出营收增速和毛利率双降的趋势，既和当前房地产市场增量触顶收缩有关，也受到物业行业仍以传统服务为主的内容有关。二是毛利率的下降跟在管规模增长放缓有关，由于开发板块业务规模快速下降，关联的在管业务增长受到较大的影响。三是物业管理跟入住率和人口规模关系最为紧密，随着业务规模的扩张，新增规模外委化成为趋势，很多低效小区也拉低了企业的整体盈利能力。四是关联方应收账款以及过去收并购带来的资产及商誉价值减值，也给企业带来利润的损失。”
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战略重构：从规模王者到价值深耕
面对行业增速放缓与竞争加剧的严峻形势，碧桂园服务提出了“稳局面、保增长、谋突破”的三年战略。这一战略重构的轨迹，清晰地折射出物业行业从规模红利向运营红利的迁徙轨迹。
碧桂园服务锚定了2025年核心业务实现大单位数增长的保底目标，构建了“三位一体”转型框架：运营力深化、AI力赋能、经营力突破。运营服务六大体系首次成型，AI大数据模型完成部署，酒零售等多元经营业态形成生态闭环。管理层自信地表示：“物业行业远未触达天花板，建筑、人口、空间等要素仍在持续创造价值升维可能。”
在非核心业务方面，由于经济形势的变化，部分业务账期相对较长，对现金流占用压力较大。管理层坦言，部分历史遗留问题集中在一两年内处理还是压力较大。
从风险预警的角度来看，碧桂园服务战略转型的落地路径仍需要进一步厘清。特别需要注意的是，母公司碧桂园集团贡献收入占比仍达12.3%，需加速第三方外拓，目标2025年占比超85%。另一方面，未来两年仍有约15亿元商誉需计提，需通过业绩对赌协议降低风险。
“净现金流和净利润1:1是长期目标”，徐彬淮现场表态的背后，是物业行业特有的“现金流依赖症”正在逐渐瓦解。2024年上半年，该公司经营性现金流同比暴跌87.7%，应收账款规模膨胀至219.58亿元，其中3年以上长账龄应收款达6.01亿元。
为降低母公司碧桂园集团债务风险敞口，碧桂园服务主动终止与风险客商的商业运营合作，导致相关收入锐减超10亿元，直接拉低净利润38.7%。
该公司首席财务官黄鹏坦言，已成立专项追讨委员会，计划通过“以资抵债、诉讼仲裁”等手段优化报表，但预计短期将产生数亿元一次性折损。
碧桂园服务的转型，深刻地折射着物业行业从“规模红利”向“运营红利”迁徙的阵痛。当现金流安全、技术落地、增值服务成为新赛场时，这家龙头物企能否成功穿越周期，不仅关乎自身的命运，更将对整个行业的进化方向产生重要影响。正如徐彬淮所言：“仰望星空也要脚踏实地”，在物业管理的星辰大海中，碧桂园服务正努力寻找着属于自己的“第二曲线”。
本文围绕碧桂园服务在房地产与物业行业双重困境下的战略转型展开。通过分析2024年财报，揭示了其毛利率下滑、业务调整等问题，以及战略重构的方向和面临的挑战，如现金流、关联方风险等。碧桂园服务的转型不仅是自身发展的需要，也反映了物业行业从规模向运营红利转变的趋势，其转型成果将影响行业未来走向。
原创文章，作者：江月浔，如若转载，请注明出处：https://www.kqbond.com/archives/7116.html
