保交楼与债务重组重压下，碧桂园未来几何？

本文聚焦近期国内房地产市场回暖背景，深入剖析了“出险房企”碧桂园的现状与未来规划。通过解读其2024年财报基本面，包括业绩表现、资产负债、债务现金流等情况，以及阐述2025年在保交楼和债务重组方面的举措，探讨碧桂园能否走出困境，实现正常经营。

近期，国内房地产市场呈现出回暖的积极信号。自去年四季度起，各大主要城市的新房销售情况逐步恢复。国家统计局2月发布的数据显示，从70城新建商品住宅房价指数来看，2025年首月，新房价格环比上涨的城市个数增加至24个。尽管到2月份，这一数据下滑至18个，但市场氛围依然较为活跃，整体楼市延续着止跌企稳的态势。

这一良好态势的背后，离不开中央和地方政府一系列增量政策组合拳的推动。这些政策有效释放了房地产市场的潜在需求。在不久前的“两会”上，政府工作报告明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，同时强调了房地产融资协调机制和“保交房”工作，以及“好房子”、推动房地产发展模式转型等重要内容。此外，中国人民银行副行长宣昌能3月27日在博鳌亚洲论坛表示：“中国实施适度宽松货币政策的立场是明确的，货币政策有足够空间……将择机降准降息。”

在政策面利好的大环境下，处于关键节点的“出险房企”碧桂园，未来将如何规划发展呢？

财报基本面

首先，我们来了解一下碧桂园过去一年的表现。受多种因素影响，碧桂园2024年的业绩不太理想。全年总收入约为2528亿元，同比减少约37%。由于销售成本居高不下，同期毛利仍处于亏损状态，毛亏约16.87亿元。

不过，碧桂园持续推进组织与效率优化。公司进行了区域合并，业务规模也有所缩小，这使得营销及市场推广成本、行政费用等大幅降低。其中，营销及市场推广成本同比下降57.8%，降至58.92亿元；行政费用下降27.4%，降至48.91亿元；研发费用也降至3.01亿元。与此同时，截至2024年末，碧桂园的雇员总数从2023年末的43146人减少至22794人。

最新消息显示，2025年3月，碧桂园进行了新一轮的总部职能合并和区域整合。控股集团与地产集团合并，形成了资产管理中心、项目管理中心、招采管理中心、财务资金中心、法务监察中心和综合管理中心六大职能中心垂直管理体系。同时，15个区域公司合并为13个，东北区域与华北区域合并为北方区域，川滇区域与渝贵区域合并为西南区域。此外，机器人、农业等非核心业务也进行了一定程度的收缩。

这些节流措施对财报表现起到了一定的积极作用。总体而言，期内碧桂园录得净亏损351亿元，较2023年的2009.62亿元大幅收窄；归母净亏损同样自1784亿元收窄81.6%，降至328.35亿元。

从资产负债表来看，碧桂园总资产仍高达10358亿元，算上少数股东权益，净资产仍有513亿元。但公司股东应占权益已变为负数，为 -71.85亿元。在债务与现金流方面，截至期末，碧桂园拥有总借贷2535亿元，其中流动负债2268亿元。总借贷中，有1881.93亿元已发生违约或交叉违约。未来一年，碧桂园的偿债压力依然较大，据公告显示，有1374.13亿元债务需要在一年内偿还。与之形成对比的是，截至期末，碧桂园拥有现金及现金等价物63.62亿元，受限制现金为235.35亿元，资本负债率从67.7%升至81.4%。

碧桂园在财报中表示：“集团相信，中国房地产市场经过调整，将有望迎来新的发展机遇。因此，将坚持‘一盘一策’的精细化管控，结合当地市场以及各项目的实际情况，制定合理的销售价格和供货计划，以实现预算销售额以及销售回款。”同时，碧桂园还将积极响应国家和地方政府的各类扶持政策，通过各类收储政策盘活资源，并在必要时考虑处置资产，以增加现金流入。此前政府工作报告提出，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。值得注意的是，碧桂园的融资渠道并没有想象中那么差，去年成功发行了3笔公司债券，分别是Risland (Thailand) CompanyLimited 2024年发行可赎回及有担保公司债券第一、二、三期，总金额4.66亿元人民币，利率和期限第一期是7.5%和1.75年，其余是7%和1年。另外，碧桂园总借贷加权平均借贷成本为5.17%，对比2023年12月末下降56个基点。

谋篇2025

2024年已然过去，2025年碧桂园将如何规划未来呢？过去一年，对碧桂园来说是充满挑战与转折的关键一年。面对房地产行业的深度调整、债务压力加剧以及市场信心不足等多重困境，碧桂园通过推进“保交楼”、进行债务重组谈判、盘活资产等措施，努力稳定经营基本面。在财报中，碧桂园用了罕见的表述：“集团已千方百计、砸锅卖铁开展自救。”

目前来看，这些努力取得了一定的成果，但碧桂园仍不能松懈。它距离“软着陆”还有一段距离，主要体现在两个方面：一是最重要的“保交楼”任务尚未完成；二是通过债务重组修复资产负债表仍存在不确定性。2024年全年，碧桂园交付房屋超38万套，近三年累计交付约170万套房屋。碧桂园表示，2025年保交房仍是公司发展的第一要务，且保交楼的压力正在逐步减轻。目前，2025年的保交房目标为20万套。

碧桂园集团董事会主席杨惠妍在2025年度工作会议上透露，该公司2025年的重点工作安排为：上半年以保交房为主；下半年保交房和保主体并重，为2026年进入正常经营状态做好准备。这意味着保交楼任务预计在2025年内完成，甚至在2025年上半年就能基本结束。交付任务的减少，无疑对碧桂园的现金流有利。此外，碧桂园旗下一些较优质项目越来越多地被各地纳入“白名单”，推进工作的压力也随之减小。根据去年10月份住建部“四取消、四降低、两增加”组合拳的描述，2024年底前，“白名单”项目的信贷规模预计已增加到4万亿。同时，城市房地产融资协调机制将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，以满足项目合理融资需求。

在债务重组方面，碧桂园在境内债方面暂时取得了进展。2024年9月，公司宣布对9笔境内债延期6个月，这9笔境内债规模合计近150亿元。此次展期即将在2025年第一季度末到期，目前碧桂园正采取措施寻求再次展期。3月14日，碧桂园旗下8只境内债券，合计本金98.64亿元，自3月17日起停牌。3月19日消息显示，谈判初步成功，原定于3月支付的两只分期款项计划将展期至9月支付，以争取6个月的谈判期，为公开债券重组方案的制定提供更多时间。

在境外方面，2024年2月27日，碧桂园收到建滔集团旗下永恒信贷有限公司Ever Credit Limited的清盘呈请，涉及一笔本金约16亿港元的未支付定期贷款及应计利息。这项清盘呈请聆讯经过多次延迟后，此前被延期至2025年1月20日。而碧桂园成功在1月20日清盘呈请于香港高等法院正式提讯之前，于1月9日公布了境外债重组正式方案。据悉，若该方案能够落实，最高可为碧桂园削减116亿美元债务，实现大幅去杠杆化。同时，碧桂园补发了延期很久的2023年年度业绩报告与迟到半年的2024半度业绩报告。随后，香港高等法院同意将聆讯时间再押后至5月26日。聆讯延后次日，碧桂园于港交所实现复牌。不久前，碧桂园重新委任华利安和中金公司为财务顾问，加快推进债务重组。在财报中，碧桂园表示目前“正积极与主要债权人就重组方案进行磋商，以尽快就重组方案达成一致”。

杨惠妍去年曾表示：“从公司自身来看，我们仍然有大量的资产，有优秀的团队、凝心聚力的文化以及家族的持续支持，这些都为我们的未来发展奠定了坚实基础。”就“为2026年进入正常经营状态做好准备”这一表述而言，碧桂园有希望走出困境。但目前，保交楼和债务重组仍是摆在眼前的首要任务。

本文围绕国内房地产市场回暖背景，详细分析了碧桂园的现状与未来规划。从2024年财报基本面来看，虽有节流成效使亏损收窄，但资产负债和债务现金流压力仍大。2025年，碧桂园将保交楼作为首要任务，且压力逐步减轻，同时在境内外债务重组上取得一定进展。尽管有走出困境的希望，但保交楼和债务重组的任务依然艰巨，需持续关注其后续发展动态。