中海地产：逆势上扬，彰显行业领军风采

本文聚焦中国海外发展2024年度业绩发布会，详细阐述了董事局主席颜建国对行业的信心，深入剖析了中海地产在销售业绩、财务状况等方面的表现，以及未来发展的“三个推动力”。

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在颜建国眼中，中海地产的可持续发展动能犹如澎湃的浪潮，十分强劲。

“我们坚信，未来5年，中国经济会继续沿着稳中求进的轨道，实现高质量发展。房地产发展新模式也会逐步构建并完善。我们对中国经济和房地产行业满怀信心。”中国海外发展董事局主席颜建国坚定地表示。

3月31日，中国海外发展举办了2024年度业绩发布会。和以往一样，颜建国再次表达了对行业的信心，这份信心源于中海地产稳健的发展态势。

报告呈现出一组亮眼的数据，2024年中海实现合约销售额3106.9亿元，同比增长0.3%，成为TOP10房企中唯一实现销售正增长的企业；权益销售额达到2857.5亿元，登顶行业榜首；归属母公司核心净利润157.2亿元，是全行业仅有的2家利润过百亿元的房企之一。

颜建国认为，中海能够在逆势中实现销售业绩增长，得益于公司高度聚焦一线城市的投资策略。去年，上海建国东路项目以及上海、北京、深圳等地的多个“玖序”系项目逆势热销，既保证了销量又有可观的价格，为公司未来几年的利润奠定了坚实基础。

“在战略聚焦达到新高度的同时，中海始终保持着稳中有进的发展节奏。”颜建国说道，在市场下行期，中海不仅实现了有息负债的持续压降，还实现了经营现金的大额净流入。与此同时，新增投资额位居行业第一，稳的根基更加牢固，进的资源也十分充沛。

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销售回款超2000亿元

从中海交出的成绩单可以清晰地看到，支撑中海销售逆势增长的最大动力来自一线城市。

2024年，中海在北上广深及香港的销售额总计1640亿元，占公司整体销售的61%。并且在上海、北京、深圳均位居当地市场第一，上海以704亿元创造了公司单城年销售额的新纪录。

“我们一直秉持通过‘好产品、好服务’来实现‘好效益’的理念。”颜建国表示，去年中海打造的现象级产品在市场上逆势热销，货值比预期超出了70多亿元。“好产品”是“工科中海”良好口碑的来源，也是中海的核心竞争优势之一。

以“中国盘王”上海中海·顺昌玖里为例，512套大平层，套均总价约4000万元，首开就全部售罄，全年销售额高达387亿元，创造了全国单盘年销售纪录。

此外，4个“玖序”系项目合计销售超过500亿元。其中，上海中海·领邸玖序，66亿元货值不到90分钟就清盘，全年五开五罄，热销282亿元。北京中海·京华玖序，备案均价约17.5万元/平方米，开盘热销62亿元，开盘48小时就成为北京2024年上半年新房网签销售冠军。深圳中海·深湾玖序，首开收金超100亿元。

颜建国透露，2025年中海将在北京、上海等城市推出一批“中海好房子”。在限价放开的形势下，有望通过打造“中海好房子”实现更大的价值创造。

从国内市场份额来看，2024年中海地产市场占有率达3.21%，较2023年末提升了0.55个百分点。年内，中海总经营回款2366.3亿元，同比上升2.1%，其中销售回款2219.3亿元，4个一线城市的销售回款均超百亿元。

“我们注意到，一线和强二线城市的供需关系在不断修复，部分板块尤其是一些强改善型的板块和项目备受青睐。近期部分城市的土地市场热度较高，竞争激烈，这显示出同行对市场的信心。”中国海外发展行政总裁张智超表示，2025年中海将聚焦一线和部分强二线城市，继续保持行业领先的投资强度。

财报显示，中海过去一年在12个城市拿下22宗地块，新增土储总建面416万平方米，总购地金额806.1亿元，权益购地金额696.3亿元，新增购地金额位居行业第一。在一线城市的投资权益比超过70%，去年12月单月，中海地产就斩获6宗地块，包括北京丰台万泉寺和深圳南山的两宗“百亿地块”。

今年以来，中海持续加大投资力度，接连竞得北京三宗地块，以及深圳、郑州、沈阳、厦门、杭州、济南等地块，今年一季度的累计投资额已超过300亿元。

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中海的信心与三个推动力

不出所料，中海在成绩单中展现的一项项优于同行的数据，与颜建国一直以来向外界传达的“信心”相契合。

对照“三条红线”标准，中海稳稳地处于“绿档”。2024年末，中海资产负债率为55.8%，流动比率为2.4倍，净借贷比率为29.2%。平均融资成本3.1%，处于行业最低水平。银行存款及现金为1241.7亿元，占总资产13.7%，其中经营性现金净流入为464.5亿元。

近几年，随着市场下行，中海始终将有息负债管控作为关键工作。2024年有息负债包括提前还款和到期归还，净归还175.5亿元，同比下降6.2%。目前一年内到期的借贷为285.9亿元。

“中海的财务资源优势和综合竞争力优势十分显著。”张智超表示，尽管全国商品房销售规模较行业高峰下降了近一半，但仍然是一个近十万亿的大市场，未来依然潜力巨大。下一个5年，中海要进一步扩大和强化住宅开发产业的规模与利润领先优势，保持全国市场占有率领先，在主流城市和核心城市继续占据领先地位。

实际上，与市场上其他房企相比，无论是销售规模、盈利回报率还是总的盈利规模，中海都处于行业领先位置。然而，与自身相比，中海的利润空间面临持续压力。从时间线上看，2022年～2024年中海净利润分别为244亿元、256.1亿元、157.2亿元。

受此前较高的拓储成本影响，加上行业下行和项目结算周期的因素，房企利润下滑已成为普遍现象，曾经以“利润王”著称的中海也难以避免，利润“保卫战”对中海来说既有推动作用也存在压力。

“尽管国内经济和房地产市场仍面临多重压力与挑战，但进入2025年，更多新的机遇和增长动能不断涌现。”颜建国说，我们相信“三个推动力”将促使房地产市场止跌回稳，推动中海进一步增强竞争优势，保持稳健可持续的高质量发展。

一是政策推动力。3月上旬召开的全国两会，政府工作报告明确提出要实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳定楼市股市，并确定了2025年GDP增长5%的目标，经济增速依然在全球处于领先地位。针对房地产行业，强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。我们坚信，扩内需、稳楼市的政策将为房地产市场止跌回稳提供强大支撑。

二是市场推动力。经过三年多的大力去库存，房地产供需结构得到显著改善，市场更加健康。限购、限贷政策放开，按揭贷款利率处于历史低位等利好因素，推动改善性需求持续释放。加大城中村和危旧房改造力度，将进一步带动增量需求。同时，各地优化土地供应结构，更多核心地段的优质项目投放市场，将刺激消费者进入市场。我们相信，供需两端的持续改善将有力推动市场止跌回稳。

第三，中海持续稳健高质量发展的推动力。在行业剧烈波动调整中，中海财务状况良好、现金充裕、资产质量优异、安全保障坚实、资源聚合能力不断增强。过去两年，我们新增购地金额连续两年位居行业第一，一线城市合计占比65%，货值与货量结构更加优化。凭借行业领先的投资力、产品力、销售力和成本优势，公司住宅业务的销售与盈利能力有信心保持行业领先。中海商业的收入在过去五年保持两位数增长，在进一步提升资产运营效益的同时，随着多个一线城市优质商业项目陆续入市，中海商业的收入有信心保持较快增长。

在颜建国看来，中海的可持续发展动能强劲有力。

本文围绕中国海外发展2024年度业绩发布会展开，介绍了中海地产在销售业绩、财务状况等方面的突出表现，尽管面临利润下滑压力，但凭借聚焦一线城市的策略和“三个推动力”，中海对未来发展充满信心，有望在房地产市场继续保持领先地位。