本文聚焦万科2024年年报，详细阐述了其营收、利润、债务等方面的情况，分析了净利润亏损的原因，同时介绍了万科在各方支持下所采取的应对措施以及对未来市场的展望。
3月31日，万科正式发布了2024年年报。这份年报透露了诸多关键信息，展现了万科在过去一年的经营状况。
数据显示，去年万科实现营收超3400亿元，达到3431.8亿元，不过同比下降了26.3%；经营性现金净流入38亿元，令人瞩目的是，这已经是连续16年保持为正；期末持有货币资金881.6亿元；并且完成了超18万套房屋交付，在“保交房”方面交出了一份不错的答卷。
值得关注的是，目前万科今年一季度公开债均已兑付。早在今年1月份，万科对管理团队进行了调整充实。当时，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人纷纷表态，将全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。深圳市国资委负责人更是强调，有能力、有实力，也有足够的“子弹”，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。
在年报披露当日，万科举行了分析师会议，万科董事会主席辛杰、执行副总裁郁亮、财务负责人韩慧华、董事会秘书田钧均出席了此次会议。万科管理层在会上表示，在政策的引导和支持下，他们相信行业已经度过了最困难的时期，房地产市场将逐步回到稳定健康发展的轨道上来。
营收超3400亿元，净利润却现亏损
2024年，万科虽然实现营业收入3431.8亿元，但归属于上市公司股东的净亏损为494.8亿元。
年报显示，净利润出现亏损主要有几个原因。一是对部分项目计提存货跌价准备，部分其他应收账款需要计提减值；二是非主业财务投资基于成本法核算出现了一定亏损；三是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
万科管理层在分析师会议上进一步解释，一方面，过往高地价项目进入结算阶段，公司的毛利受到了较大影响。考虑到部分市场下行短期内难以恢复，公司对未结算项目计提了部分减值。另一方面，公司全年落实瘦身健体的一揽子方案，加速资产去化以补充现金流，这在一定程度上加大了亏损。此外，公司部分应收款发生了回收风险，也进一步加大了亏损压力。
不过，记者也发现，万科过去三年采取的多项举措已经为未来业绩改善奠定了基础。2022年以来主动获取的70个新项目收益有了明显改善，已售部分的毛利率水平在16%左右。经营服务业务收入规模持续增长，2024年相关收入占营业收入的比例已经接近15%，且扣除折旧摊销后整体已在贡献正向利润。万物云依靠蝶城、多元客户、科技三大战略，不仅强化了存量拓展能力，打开了业务拓展空间，而且实现了经营效率的持续提升；长租公寓业务在管理规模和经营效率方面均做到行业领先，GOP利润率约90%。
面向未来，万科有关负责人表示，在政策引导和支持下，相信行业已度过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。主要体现在三个方面：在市场方面，需求回升的基础已经牢固。去年9月底一揽子支持政策出台后，行业信心受到提振，市场持续回暖；供给端方面，2025年土地和商品房盘活力度加大，速度加快，行业造血、回血能力将显著增强；土地市场方面，市场回暖和政策支持让企业更有信心，拿地情况有了显著的好转，促进后续成交和投资的回升。
一季度公开债均已兑付，多方支持应对债务挑战
数据显示，2024年全年万科如期归还到期公开债292亿元，顺利完成18.2万套房屋交付，实现了“保交房”和“保兑付”的目标。
截至2024年末，万科合并报表有息负债3613亿元，较年初增长412亿元。但考虑到供应链融资变动和合并范围变动的影响，实际合并报表付息债务总额较年初下降约220亿元。
今年年初，为应对流动性风险和经营挑战，万科调整充实了管理团队，并获得了大股东深铁集团，以及广东省、深圳市有关部门、金融机构等多方支持。
2024年以来，大股东深铁集团已通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式对万科予以支持。深铁先后认购中金印力公募REIT、受让万科深圳湾超级总部基地地块、受让万科所持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权。截至目前，深铁集团已合计向万科提供70亿元股东借款用于归还公开市场债券。
另外，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人已表示，将全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。深圳市国资委负责人更强调，有能力、有实力，也有足够的“子弹”，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。
深圳地区8家银行负责人也表态将继续积极运用贷款、债券、资管、信托等各种金融工具，满足万科合理融资需求，全力保障其整体融资规模稳定。同时，进一步加大对万科主要股东的支持力度，共同帮助万科增强流动性，实现稳健经营。
上述一系列举措为万科改革发展注入了新动能，目前万科今年一季度公开债均已兑付。
关于2025年的债务应对，万科表示，面向2025年，尽管现阶段经营上仍面临挑战，但万科将全力以赴，在各方支持下，保持经营稳定，确保项目如期交付，妥善化解有关债务。一方面，公司将继续通过加速销售回款、动态管控开发、合理平衡收支节奏，力争经营性现金流为正。同时，进一步发挥好经营服务类业务的内生造血功能。另一方面，万科拥有多元化的优质资产池，部分已通过大宗交易、REITs等方式实现价值释放，公司将继续平衡流动性需求与长期持有价值，将灵活采用资产证券化、市场化转让、战略引战等策略，适时补充流动性，支持资产价值最大化兑现。
万科指出，在债务偿还的安排方面，除了经营和交易创造的现金流之外，公司将继续积极争取与金融机构的合作与支持，稳定银行存量融资规模，同时利用好政策工具箱，继续争取增量流动性机会，妥善做好到期安排。
“公司将依靠自身的努力，结合政策端的引领，金融机构的支持，国资大股东的力挺，合作伙伴的助力，公司有信心、有能力去应对挑战，保持经营稳定，确保项目如期交付，妥善化解到期债务。”万科方面表示。
本文围绕万科2024年年报展开，介绍了其营收、利润、债务等情况。虽然万科2024年净利润亏损，但多项举措为未来业绩改善奠定基础，且在各方支持下一季度公开债已兑付。万科对2025年充满信心，将通过多种方式应对债务挑战，确保经营稳定和项目交付。
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